Ferienwohnungsvermietung – Zulässiger Gebrauch des Wohnungseigentums? - Teil 2

III. Die Entscheidung des BGH zur Ferienwohnungsvermietung

1. Ansicht des Berufungsgerichts
Das Berufungsgericht beanstandete die von der Wohnungseigentümergemeinschaft gefassten Beschlüsse im entschiedenen Fall nicht. Die Wohnungen seien zu Wohnzwecken bestimmt, was die Nutzung der Räume für einen längeren Zeitraum beinhaltet. Ein ständiger Wechsel der Bewohner in kürzeren Zeitabständen geht über die Wohnnutzung hinaus. Eine stärkere Beeinträchtigung sei im konkreten Fall zwar nicht festzustellen, es sei aber eine typisierende Betrachtungsweise geboten. Die Überlassung der Wohnungen an ständig wechselnde Be-sucher und Gäste beeinträchtigt die übrigen Miteigentümer erheblich stärker als eine bloße Wohnnutzung. So wird das Gebäude für einen nicht überschaubaren Personenkreis geöffnet. Die Anonymität nehme zu. Außerdem nähmen Feriengäste typischerweise auf die Interessen der Hausgemeinschaft und das gemeinschaftliche Eigentum weniger Rücksicht.

2. Entscheidung des BGH
Der BGH folgt dieser Ansicht nicht. Er hält die Beschlüsse der Wohnungseigentümer hinsichtlich der Nutzungsuntersagung für nichtig.

Wenn die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt und die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart haben, ist die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste Teil der zulässigen Wohnnutzung. Sie ist weder eine unzulässige gewerbliche Nutzung noch eine sonstige Nutzung, die nur in Teileigentumseinheiten zulässig wäre.

Der Wohnungseigentümer ist auch nicht darauf beschränkt, seine Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken zu nutzen. Aus Art. 14 GG i.V.m. § 13 Abs. 1 WEG folgt vielmehr das Recht, die Wohnung auch zu anderen Zwecken zu nutzen. Entscheidend ist dabei, dass eine solche anderweitige Nutzung die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das Maß hinaus beeinträchtigt, das bei einer Nutzung des Wohnungseigentums typischerweise zu erwarten ist.

Im Unterschied zu Mietern, die eine Eigentumswohnung als Haupt - oder Nebenwohnung anmieten, verbleiben Feriengäste und vergleichbare Mieter nur für kurze Zeit in der Wohnung. Der dadurch bedingte häufige Wechsel des Mieters führt als solcher jedoch nicht zu Beeinträchtigungen, die sich signifikant von denen anderer Formen der Wohnnutzung abheben. Die nur verhältnismäßig kurze Dauer des Aufenthalts solcher Gäste in der Wohnung führt zwar regelmäßig dazu, dass eine nähere nachbarliche Beziehung mit den Dauerbewohnern der Anlage nicht entsteht. Darin unterscheidet sich diese Form der Wohnnutzung aber bei typisierender Betrachtung heute nicht mehr, jedenfalls nicht mehr signifikant von der längerfristigen Vermietung einer Wohnung.

Auch das Argument der Wohnungseigentümer, durch die Vermietung an Feriengäste werde das Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentumsanlage stärker beansprucht oder gar in Mitleidenschaft gezogen als bei einer Nutzung durch die Eigentümer selbst oder durch Dauermieter, ließ der BGH nicht gelten. Es gibt zwar Mieter, die mit einer Ferienwohnung weniger sorgsam umgehen als mit ihrer Dauerwohnung. Es gibt aber auch Dauerbewohner, die es an dem gebotenen sorgsamen Umgang mit dem Gemeinschaftseigentum oder auch mit dem Sondereigentum selbst fehlen lassen. Die entscheidende Frage ist deshalb, ob ein solches Fehlverhalten bei Feriengästen typischerweise eher erwartet werden kann, als bei Dauerbewohnern. Dafür fehlt jedoch nach Ansicht des BGH jeder Anhaltspunkt.

Das Berufungsgericht nahm an, dass die Vermietung an Feriengäste den Charakter der Wohnanlage verändern kann. Dem stimmte auch der BGH zu, gab aber zugleich zu bedenken, dass sich vergleichbare Veränderungen und Nachteile auch bei anderen Formen der Nutzung ergeben können. Das persönliche Klima in der Gemeinschaft kann sich verändern, wenn die Eigentümer wechseln und miteinander nicht mehr auskommen, wenn die Wohnungen in der Anlage verstärkt als Büros genutzt werden oder neue Mieter mit anderen Einstellungen einziehen.

Fazit: Veränderungen lassen sich verhindern, wenn die Wohnungseigentümer von ihnen nicht erwünschte Formen der Nutzung in der Gemeinschaftsordnung oder durch Vereinbarung ausschließen oder unter einen Genehmigungsvorbehalt stellen.