Gleitklauseln zur Mietzinsanpassung

I. Begriffsbestimmung

Gleitklauseln sind eine besondere Form von Mietanpassungsklauseln, die dazu dienen, den Mietzins nach Ablauf eines bestimmten Zeitraums neu festzusetzen.

Es gibt im Wesentlichen zwei Möglichkeiten, eine Neufestsetzung des Mietzinses vertraglich zu erreichen. Entweder in Form eines Leistungsvorbehalts oder einer Gleitklausel. Der Unterschied besteht darin, dass der Mietzins sich bei einer Gleitklausel nach Eintritt einer zuvor vereinbarten Bedingung „automatisch“ verändert, während bei einem Leistungsvorbehalt zusätzlich eine nachträgliche Einigung der Parteien erforderlich ist.

Anders als Leistungsvorbehalte sind jedoch Gleitklauseln nicht ohne weiteres zulässig, da sie sich negativ auf die Preisstabilität auswirken können. Das Preisklauselgesetz i.V.m. mit der Preisklauselverordnung sieht daher für die Verwendung von Gleitklauseln ein präventives Verbot mit Erlaubnisvorbehalt vor. Zuständig für die Genehmigung ist das Bundesamt für Wirtschaft in Eschborn.

Es gibt hierbei genehmigungsfähige und nicht genehmigungsfähige Gleitklauseln. Eine genehmigungsfrei wirksame Gleitklausel, die eine „automatische“ Mietzinsanpassung vorsieht, gibt es hingegen nicht. Alle genehmigungsfreien Anpassungsklauseln sind abschließend in § 1 PrKV aufgezählt.

Allerdings bedürfen auch nicht alle genehmigungsfähigen Gleitklauseln einer ausdrücklichen Genehmigung des Bundesamtes für Wirtschaft. Unter der Voraussetzung des § 4 PrKV wird im gewerblichen Mietrecht die Genehmigung fingiert. Danach ist erforderlich,

1. dass die Entwicklung des Mietzinses durch die Änderung eines vom Statistischen Bundesamt oder einem statistischem Landesamt ermitteltem Preisindex für die Gesamtlebenshaltung oder eines vom Statistischen Amt der Europäischen Gemeinschaft ermittelten Verbraucherpreisindexes bestimmt werden soll und

2. dass der Vertrag vom Vermieter unkündbar auf mindestens zehn Jahre abgeschlossen wird oder der Mieter einseitig das Recht hat, die Vertragsdauer auf zehn Jahre zu verlängern.

III. Genehmigungsfähigkeit von Gleitklauseln (§ 2 Abs. 2 PrkV) von Gleitklauseln (§ 2 Abs. 2 PrkV)

Allerdings kann die Genehmigung von nicht genehmigungsfähigen Klauseln auch nicht über § 4 PrKV fingiert werden. Es muss sich daher stets um genehmigungsfähige Klauseln gemäß § 2 Abs. 2 PrKV handeln.

Nicht genehmigungsfähig sind sog. Einseitigkeitsklauseln, die lediglich eine Erhöhung des Mietzinses bei einem Anstieg, nicht aber umgekehrt eine Ermäßigung bei einem Rückgang der Bezugsgröße vorsehen.

Weiterhin nicht genehmigungsfähig sind Klauseln, die eine überproportionale Erhöhung des Mietzinses gegenüber der Entwicklung der Bezugsgröße vorsehen. Unzulässig sind folglich sogenannte Indexpunkte = Indexprozente Klauseln. Gemeint sind damit Klauseln, die bei einem Anstieg des Bezugsindexes um zum Beispiel 5 Punkte eine Erhöhung des Mietzinses um 5 % vorsehen. Da der Wert des Indexanstieges in Punkten regelmäßig höher liegt als der Wert in Prozenten, resultiert aus der entsprechenden prozentualen Erhöhung des Mietzinses eine überproportionale Veränderung gegenüber dem Index. Eine solche Klausel würde daher gegen § 2 Abs. 2 Nr. 2 PrKV verstoßen, die danach auch unter den Voraussetzungen des § 4 PrKV nicht zulässig wäre (§ 2 PrKV ist ein Verbotsgesetz i.S.d. § 134 BGB)

Gemäß § 4 Abs. 2 PrKV gilt für Wohnraummietverträge § 557b BGB mit folgenden Besonderheiten:

Ein Genehmigungsverfahren nach der PrkV ist nicht erforderlich. Eine bestimmte Mindestlaufzeit des Mietvertrages ist entgegen der früheren Regelung nicht mehr vorgesehen. Die Vertragsdauer kann unbestimmt sein. Zwischen zwei Mietveränderungen muss der Mietzins grundsätzlich jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Mietveränderung muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden, wobei die Änderung des Preisindexes sowie die geänderte Miete oder die Erhöhung betragsmäßig in Geld anzugeben ist.