Der Hausverwalter im WEG - 4. Abberufung und Kündigung: Teil 2

Fortsetzung des Beitrags: Der Verwalter - 4. Abberufung und Kündigung: Teil 1

Abberufung und Kündigung: Teil 2

1. Kündigung des Hausverwaltervertrages

Grundsätzlich ist neben der Abberufung des Hausverwalters und der damit verbundenen Beendigung der Amtsstellung auch gleichzeitig die Kündigung des Hausverwaltervertrages ausdrücklich zu erklären. Ansonsten würde das Geschäftsbesorgungsverhältnis zwischen Hausverwalter und Wohnungseigentümergemeinschaft weiterhin bestehen. Mittlerweile wird jedoch in der Abberufung des Hausverwalters aus wichtigem Grund zugleich die außerordentliche Kündigung des Hausverwaltervertrags gesehen. Ob die Kündigung begründet und damit wirksam ist, ist unabhängig von der Abberufung zu überprüfen. Die - rechtswirksame - Kündigung des Hausverwaltervertrages führt zu dessen Beendigung mit Zugang der Kündigungserklärung und Ablauf der Kündigungsfrist, die außerordentliche Kündigung aber nur, wenn objektiv ein wichtiger Grund besteht.

Praxishinweis: Beschränkt die Gemeinschaftsordnung die Abberufungsmöglichkeit durch Vorliegen eines wichtigen Grundes und ist parallel dazu der Hausverwaltervertrag auf unbestimmte Dauer geschlossen, können die Wohnungseigentümer nur den Vertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Frist ordentlich kündigen, ohne den Hausverwalter abberufen zu können, sofern kein wichtiger Grund vorliegt. In diesem Ausnahmefall verliert der weiterhin im Amte befindliche Verwalter den Anspruch auf die vereinbarte Vergütung. Der Hausverwalter hat aber weiterhin die Mindestaufgaben und -befugnisse des § 27 WEG und Anspruch auf die übliche Vergütung.

Nach Beendigung der Hausverwaltertätigkeit hat der Verwalter gemäß §§ 675, 667 BGB alle Unterlagen betreffend die Wohnanlage herauszugeben und zwar die Originale. Er hat nicht verbrauchte Wohngelder zurückzuzahlen und den gesamten Gegenwert des Kontos, das er zur Abwicklung des Zahlungsverkehrs der Gemeinschaft auf seinen Namen angelegt hat, auszuzahlen sowie gemäß §§ 675, 666 BGB, § 28 Abs. 4 WEG eine geordnete Aufstellung der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben zu erstellen.

Praxishinweis: Ist dem Hausverwalter eine zu seinen Gunsten bestellte, der Sicherung von Gemeinschafts- und Hausverwalterforderungen dienenden Grundschuld an einer Sondereigentumseinheit eingetragen, trifft ihn die Verpflichtung zur Aufgabe und Löschung derselben, wenn Hausverwalterforderungen nicht mehr bestehen und auch nicht mehr entstehen können.

2. Amtsniederlegung durch Hausverwalter

Auch wenn das Gesetz das Recht des Hausverwalters auf Amtsniederlegung nicht ausdrücklich vorsieht, kommt es oftmals vor, dass der Hausverwalter unter dem Eindruck massiver Vorwürfe aus der Mitte der Gemeinschaft das Amt aufgeben will. Legt der Hausverwalter, z.B. während einer Wohnungseigentümerversammlung, sein Amt nieder, ist seine Amtsstellung beendet, ohne dass es der Zustimmung der Wohnungseigentümer bedarf.

Sieht die Gemeinschaftsordnung die Abberufungsbeschränkung des wichtigen Grundes vor oder ist der Hausverwalter auf bestimmte Zeit bestellt, ist auch der Verwalter nur zur Amtniederlegung berechtigt, wenn ihm ein wichtiger Grund zur Verfügung steht. Jedoch wird, eine in solchen Fällen unberechtigte Amtsniederlegung im Interesse der Beteiligten und des Rechtsverkehrs als sofort wirksam angesehen. Die Wohnungseigentümer erlangen dann das Recht zur außerordentlichen Kündigung des Hausverwaltervertrags - der durch die Amtsniederlegung nicht per se beendet ist - und etwaige Schadenersatzansprüche gegen den Hausverwalter wegen einer Pflichtverletzung gem. § 280 Abs. 1 BGB.