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221221/BGH-Beschluss-V-ZB-186-15-vom-13-Juli-2017


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BGH Beschluss V ZB 186/15 vom 13. Juli 2017


BUNDESGERICHTSHOF



BESCHLUSS V ZB 186/15 vom 13. Juli 2017
in dem Zustimmungsersetzungsverfahren nach ┬ž 7 Abs. 3 ErbbauRG



Nachschlagewerk: ja

BGHZ: ja

BGHR: ja


ErbbauRG ┬ž 5 Abs. 1, ┬ž 7 Abs. 1 u. 3

a)
Ein mit der Bestellung eines Erbbaurechts verfolgter Zweck im Sinne des ┬ž 7 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG kann auch die Erzielung eines wertgesicherten Erbbauzinses sein.

b)
Ist bei der Zwangsversteigerung eines Erbbaurechts der Meistbietende nicht bereit, die im Erbbaurechtsvertrag enthaltene schuldrechtliche Verpflichtung des Erbbauberechtigten zur Anpassung des Erbbauzinses zu ├╝bernehmen, kann der Grundst├╝ckseigent├╝mer seine Zustimmung zur Erteilung des Zuschlags verweigern, wenn die Zwangsversteigerung nicht zum Erl├Âschen einer Erbbauzinsreallast gef├╝hrt hat (Abgrenzung zu Senat, Beschluss vom 26. Februar 1987 V ZB 10/86, BGHZ 100, 107).


BGH, Beschluss vom 13. Juli 2017 V ZB 186/15 OLG Hamburg AG Hamburg

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 13. Juli 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterinnen Prof. Dr. SchmidtR├Ąntsch und Dr. Br├╝ckner, den Richter Dr. G├Âbel und die Richterin Haberkamp beschlossen:
Die Rechtsbeschwerde gegen den Beschluss des Hanseatischen Oberlandesgerichts 2. Zivilsenat vom 20. November 2015 wird auf Kosten der Antragstellerin zur├╝ckgewiesen.

Der Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens betr├Ągt 60.800 ÔéČ.

Gr├╝nde:



I.


Die Antragsgegnerin ist Eigent├╝merin eines Grundst├╝cks. Mit notariellem Vertrag vom 18. M├Ąrz 1949 bestellte ihre Rechtsvorg├Ąngerin an diesem Grundst├╝ck ein Erbbaurecht. In ┬ž 3 Abs. 1 des Erbbaurechtsvertrags (im Folgenden: ErbbV) ist ein j├Ąhrlicher Erbbauzins von 137,40 DM und in ┬ž 3 Abs. 2 eine Wertsicherungsklausel vereinbart, die mit notariellem Vertrag vom 10. November 1964 aufgehoben und neu gefasst wurde. Das Erbbaurecht wurde in das Erbbaugrundbuch mit dem Inhalt eingetragen, dass der Erbbauberechtigte zur Ver├Ąu├čerung des Erbbaurechts der Zustimmung des Grundst├╝ckseigent├╝mers bedarf. 1 In Abteilung II Nr. 1 bis 3 des Erbbaugrundbuchs sind Erbbauzinsreallasten von 137,40 DM, 357,29 DM und 504,21 DM eingetragen. Im Nachrang gegen├╝ber diesen ist f├╝r die Rechtsvorg├Ąngerin der Antragstellerin eine Grundschuld eingetragen. Mit notariellem Vertrag vom 20. Juli 1999 erwarb der jetzige Erbbauberechtigte das Erbbaurecht. Er verpflichtete sich zur Zahlung des jeweils f├Ąlligen Erbbauzinses und erkannte den Erbbaurechtsvertrag vom 18. M├Ąrz 1949 mit Weitergabeverpflichtung gegen├╝ber seinen Rechtsnachfolgern als f├╝r sich verbindlich an. Der Erbbauzins betrug zuletzt 791,99 ÔéČ. Die Antragstellerin betreibt aus der Grundschuld die Zwangsvollstreckung in das Erbbaurecht. Im Versteigerungstermin vom 5. Juli 2012 wurde ein Meistgebot von 60.000 ÔéČ abgegeben. Eine Entscheidung ├╝ber den Zuschlag erging bisher nicht, weil die Antragsgegnerin ihre Zustimmung verweigert. Mit Beschluss vom 11. Juli 2013 hat das Amtsgericht auf Antrag der Antragstellerin die Zustimmung der Antragsgegnerin zur Ver├Ąu├čerung des Erbbaugrundst├╝cks im Zwangsversteigerungsverfahren durch Erteilung des Zuschlags an den Meistbietenden ersetzt. Auf die Beschwerde der Antragsgegnerin hat das Oberlandesgericht den Beschluss abge├Ąndert und den Antrag zur├╝ckgewiesen. Dagegen richtet sich die zugelassene Rechtsbeschwerde der Antragstellerin, mit welcher sie die Wiederherstellung der Entscheidung des Amtsgerichts erreichen m├Âchte. Die Antragsgegnerin beantragt die Zur├╝ckweisung der Rechtsbeschwerde. 2 3 4


II.


Nach Ansicht des Beschwerdegerichts liegen die Voraussetzungen f├╝r eine Ersetzung der Zustimmung des Grundst├╝ckseigent├╝mers zur Ver├Ąu├čerung des Erbbaurechts nicht vor. Die Anpassungsklausel in ┬ž 3 ErbbV belege, dass der f├╝r den Erbbauberechtigten sichtbar verfolgte Zweck auf Seiten des Eigent├╝mers darin bestanden habe, ihm eine laufende, bei einer wesentlichen Steigerung des Bodenwerts dieser Entwicklung angepasste Rendite aus dem Grundst├╝ck zu verschaffen. Dieser Zweck werde durch den Zuschlag in der Zwangsversteigerung wesentlich beeintr├Ąchtigt, wenn der Meistbietende nur die gem├Ą├č ┬ž 52 ZVG bestehen bleibenden Belastungen mit den vorrangig dinglich gesicherten Erbbauzinsen und nicht die schuldrechtliche Verpflichtung aus dem Erbbaurechtsvertrag zur Anpassung des Erbbauzinses ├╝bernehme. Etwas anderes folge nicht aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 26. Februar 1987 (V ZB 10/86, BGHZ 100, 107). Sie sei nicht einschl├Ągig, weil hier die Erbbauzinsreallasten der Grundschuld im Rang vorgingen und von dem Zuschlag unber├╝hrt blieben. Der Eigent├╝mer k├Ânne seine Zustimmung zu einer Ver├Ąu├čerung jedenfalls dann von einer ├ťbernahme der schuldrechtlichen Verpflichtungen abh├Ąngig machen, wenn die vertraglichen Vereinbarungen erkennen lie├čen, dass deren Weitergabe an einen Rechtsnachfolger des Erbbauberechtigten erwartet werde. Das sei hier dadurch gegeben, dass der Eigent├╝mer von dem Erbbauberechtigten die ├ťbertragung des Erbbaurechts verlangen k├Ânne, wenn dieser bei einem Verkauf des Erbbaurechts mit dem Erwerber nicht die ├ťbernahme aller Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsvertrag vereinbare (┬ž 7 der Anlage zum ErbbV). Im ├ťbrigen habe der gegenw├Ąrtige Erbbauberechtigte den Erbbaurechtsvertrag mit Weitergabeverpflichtung als f├╝r sich verbindlich anerkannt. 5


III.


Das h├Ąlt rechtlicher Nachpr├╝fung stand. Die gem├Ą├č ┬ž 7 Abs. 3 Satz 2 ErbbauRG, ┬ž 70 Abs. 1 FamFG statthafte und auch im ├ťbrigen gem├Ą├č ┬ž 71 FamFG zul├Ąssige Rechtsbeschwerde hat keinen Erfolg.

1.
Im Ausgangspunkt zutreffend nimmt das Beschwerdegericht an, dass die Antragstellerin berechtigt ist, den in ┬ž 7 Abs. 1 ErbbauRG geregelten Anspruch auf Zustimmung zur Ver├Ąu├čerung des Erbbaurechts geltend zu machen und gem├Ą├č ┬ž 7 Abs. 3 ErbbauRG die Ersetzung der Zustimmung durch das Gericht zu beantragen. ┬ž 7 ErbbauRG gilt in sinngem├Ą├čer Auslegung des ┬ž 8 ErbbauRG auch f├╝r Verf├╝gungen, die im Wege der Zwangsvollstreckung erfolgen (Senat, Beschluss vom 8. Juli 1960 V ZB 8/59, BGHZ 33, 76, 87). Der die Versteigerung eines Erbbaurechts betreibende Gl├Ąubiger hat ein selbst├Ąndiges Antragsrecht nach ┬ž 7 Abs. 3 ErbbauRG und ist befugt, den Anspruch aus ┬ž 7 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG auszu├╝ben (Senat, Beschluss vom 26. Februar 1987 V ZB 10/86, BGHZ 100, 107, 111 f.). In der Zustimmung des Grundst├╝ckseigent├╝mers zu einer Belastung des Erbbaurechts mit einem Grundpfandrecht kann auch nicht die Zustimmung zu einer Ver├Ąu├čerung des Erbbaurechts durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung, die aus dem Grundpfandrecht betrieben wird, erblickt werden (Senat, Beschluss vom 26. Februar 1987 V ZB 10/86, BGHZ 100, 107, 112).

2.
Rechtsfehlerfrei verneint das Beschwerdegericht einen Anspruch der Antragstellerin auf Ersetzung der Zustimmung der Antragsgegnerin zur Ver├Ąu├čerung des Erbbaurechts durch Erteilung des Zuschlags an den Meistbietenden nach ┬ž 7 Abs. 1 ErbbauRG. 6 7 8

a)
Die Zustimmung des Grundst├╝ckseigent├╝mers zur Ver├Ąu├čerung des Erbbaurechts (┬ž 5 Abs. 1 ErbbauRG) wird ohne ausreichenden Grund verweigert und ist auf Antrag des Erbbauberechtigten zu ersetzen (┬ž 7 Abs. 3 ErbbauRG), wenn ihm ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung zusteht (vgl. Senat, Beschluss vom 26. Februar 1987 V ZB 10/86, BGHZ 100, 107, 113). Das ist der Fall, wenn anzunehmen ist, dass durch die Ver├Ąu├čerung der mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgte Zweck nicht wesentlich beeintr├Ąchtigt oder gef├Ąhrdet wird und die Pers├Ânlichkeit des Erwerbers Gew├Ąhr f├╝r eine ordnungsm├Ą├čige Erf├╝llung der sich aus dem Erbbaurechtsinhalt ergebenden Verpflichtungen bietet (┬ž 7 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG).

b)
Diese Voraussetzungen liegen nicht vor. Gegen die Person des Meistbietenden werden zwar keine Bedenken geltend gemacht. Durch die Erteilung des Zuschlags an ihn w├╝rde aber der mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgte Zweck wesentlich beeintr├Ąchtigt.

aa)
Der mit der Bestellung des in Rede stehenden Erbbaurechts verfolgte Zweck der Antragsgegnerin ist (auch) die Erzielung eines wertgesicherten Erbbauzinses.

(1)
Wird ein Erbbauzins vereinbart (das Erbbaurecht also nicht etwa unentgeltlich bestellt), ist die Erzielung dieses Erbbauzinses im allgemeinen ein vom Grundst├╝ckseigent├╝mer mit der Bestellung des Erbbaurechts jedenfalls auch verfolgter Zweck, der zugleich einen Zweck im Sinne des ┬ž 7 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG darstellt (vgl. Senat, Beschluss vom 26. Februar 1987 V ZB 10/86, BGHZ 100, 107, 113 f.). Die Vereinbarung eines Erbbauzinses bildet regelm├Ą├čig die Gegenleistung f├╝r die Bestellung des Erbbaurechts (vgl. Senat, Urteil vom 9. Oktober 2009 V ZR 18/09, NJW 2010, 224 Rn. 9; Urteil 9 10 11 12 vom 22. Januar 2016 V ZR 27/14, BGHZ 208, 316 Rn. 23). Auf der Grundlage dieses Rechts erwirtschaftet der Grundst├╝ckseigent├╝mer laufende Eink├╝nfte aus dem Grundst├╝ck. Dass dies auch hier ein mit der Bestellung des Erbbaurechts verbundener Zweck ist, stellt die Rechtsbeschwerde nicht in Abrede.

(2)
Ein mit der Bestellung eines Erbbaurechts verfolgter Zweck im Sinne des ┬ž 7 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG kann auch die Erzielung eines wertgesicherten Erbbauzinses sein. Das ist nicht nur anzunehmen, wenn die Anpassung des Erbbauzinses dinglich durch Eintragung einer sich ohne weiteres an ver├Ąnderte Verh├Ąltnisse anpassende Reallast nach ┬ž 1105 Abs. 1 Satz 2 BGB oder wenn der schuldrechtliche Anspruch auf Eintragung einer angepassten Reallast durch eine Vormerkung gesichert ist, sondern auch dann, wenn die Anpassung nur schuldrechtlich vereinbart ist. (a) Es ist allerdings umstritten, ob schuldrechtliche Vereinbarungen hinsichtlich des Erbbauzinses zu dem mit der Bestellung eines Erbbaurechts verfolgten Zweck geh├Âren. (aa) Nach ├╝berwiegender Ansicht, der das Beschwerdegericht folgt, ist die Erzielung eines wertgesicherten Erbbauzinses auch dann ein mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgter Zweck im Sinne des ┬ž 7 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG, wenn die Verpflichtung zur Zahlung und Anpassung des Erbbauzinses lediglich aufgrund einer Vereinbarung in dem Erbbaurechtsvertrag besteht und es an einer dinglichen Sicherung fehlt (vgl. OLG Celle, Rpfleger 1983, 270; OLG D├╝sseldorf, FGPrax 2016, 43, 44; B├Âttcher, Praktische Fragen des Erbbaurechts, 7. Aufl., Rn. 275; Lemke/Czub, Immobilienrecht, 2. Aufl., ┬ž 7 ErbbauRG, Rn. 8; Sch├Âner/St├Âber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 1788; Staudinger/Rapp, BGB [2017], ┬ž 7 ErbbauRG Rn. 26; v. Oefele/Winkler/ 13 14 15 Schl├Âgel, Handbuch Erbbaurecht, 6. Aufl., ┬ž 4 Rn. 201, 205 f.; Linde/Richter, Erbbaurecht und Erbbauzins, 3. Aufl., Rn. 133; vgl. auch Ingenstau/Hustedt, ErbbauRG, 10. Aufl., ┬ž 7 Rn. 13). Zur Begr├╝ndung wird im Wesentlichen ausgef├╝hrt, der mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgte Zweck ergebe sich auch aus dem Inhalt des Erbbaurechtsvertrags und den Umst├Ąnden seines Zustandekommens. Zu den wichtigsten schuldrechtlichen Vereinbarungen in dem Erbbaurechtsvertrag z├Ąhlten diejenigen ├╝ber den Erbbauzins und ├╝ber dessen Anpassung an die ver├Ąnderten wirtschaftlichen Verh├Ąltnisse. Der Erwerber des Erbbaurechts m├╝sse die Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsvertrag, die dem mit der Erbbaurechtsbestellung verfolgten Zweck dienten, ├╝bernehmen. Teilweise wird das einschr├Ąnkend nur f├╝r den Fall angenommen, dass dem Erbbaurechtsberechtigten vertraglich auferlegt worden ist, dem Erwerber des Erbbaurechts die schuldrechtliche Verpflichtung zur Zahlung und Anpassung des Erbbauzinses weiterzugeben (vgl. OLG Hamm, OLGZ 1976, 260, 261; OLG Oldenburg, Rpfleger 1985, 203; M├╝KoBGB/Heinemann, 7. Aufl., ErbbauRG ┬ž 7 Rn. 10; Erman/Grziwotz, BGB, 14. Aufl., ┬ž 7 ErbbauRG Rn. 2). (bb) Nach anderer Ansicht ist der rein schuldrechtliche Anspruch auf Zahlung und Anpassung des Erbbauzinses unbeachtlich. Der Zweck des Erbbaurechts werde durch den dinglichen Inhalt des Erbbaurechts bestimmt. Allein der dinglich gesicherte Erbbauzins geh├Âre deshalb zu dem mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgten Zweck (vgl. OLG Hamm, FGPrax 2012, 229, 230; BeckOK ErbbauRG/Maa├č, 4

1.
Edition, ┬ž 7 Rn. 7; Soergel/St├╝rner, BGB, 13. Aufl., ┬ž 7 ErbbauVO Rn. 3; Hagemann, Rpfleger 1985, 203, 204). (b) Richtigerweise ist die Erzielung eines wertgesicherten Erbbauzinses auch dann als ein von dem Grundst├╝ckseigent├╝mer mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgter Zweck nach ┬ž 7 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG anzusehen, 16 17 wenn der Erbbaurechtsvertrag eine Anpassungsklausel enth├Ąlt, der Anpassungsanspruch aber nicht mit dinglicher Wirkung gesichert worden ist. Der mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgte Zweck des Grundst├╝ckseigent├╝mers im Sinne des ┬ž 7 ErbbauRG ist nicht nur nach dem vertragsgem├Ą├čen Inhalt des Erbbaurechts (┬ž 2 ErbbauRG) zu bestimmen (Senat, Beschluss vom 26. Februar 1987 V ZB 10/86, BGHZ 100, 107, 114). Ma├čgebend sind vielmehr die bei der Bestellung des Erbbaurechts verfolgten Interessen des Eigent├╝mers (vgl. Begr├╝ndung zu ┬ž 7 Erbbaurechtsverordnung, RAnZ Nr. 26 vom 31. Januar 1919, Beilage 1). Diese ergeben sich in erster Linie aus dem Inhalt des Erbbaurechtsvertrags und den Umst├Ąnden seines Zustandekommens (vgl. BayObLGZ 1972, 260, 263; OLG Hamm, FGPrax 2012, 229; Lemke/Czub, Immobilienrecht, 2. Aufl., ┬ž 7 ErbbauRG Rn. 5; BeckOK ErbbauRG/Maa├č, 4

1.
Edition, ┬ž 7 Rn. 5; M├╝KoBGB/Heinemann, 7. Aufl., ErbbauRG ┬ž 7 Rn. 5; Ingenstau/Hustedt, ErbbauRG, 10. Aufl., ┬ž 7 Rn. 9; Linde/Richter, Erbbaurecht und Erbbauzins, 3. Aufl., Rn. 132; v. Oefele/Winkler/Schl├Âgel, Handbuch Erbbaurecht, 6. Aufl., ┬ž 4 Rn. 198, 206; ├Ąhnlich Staudinger/Rapp, BGB [2017], ┬ž 7 ErbbauRG Rn. 26: Gesch├Ąftsgrundlage). Der Zweck muss aber f├╝r den Erbbauberechtigten erkennbar gewesen und von ihm hingenommen worden sein (so auch RGRK/R├Ąfle, BGB, 12. Aufl., ┬ž 7 ErbbVO Rn. 5, der die Erzielung eines Erbbauzinses allerdings nicht als Zweck im Sinne von ┬ž 7 ErbbauRG ansieht). Ist das Erbbaurecht entgeltlich bestellt, verfolgt der Grundst├╝ckseigent├╝mer f├╝r den Erbbauberechtigten erkennbar den Zweck, f├╝r die gesamte Laufzeit des Erbbaurechts eine angemessene Rendite zu erzielen. Bei Erlass der Erbbaurechtsverordnung wurde nur deshalb davon abgesehen, die Erbbauzinspflicht zum Inhalt des Erbbaurechts zu erkl├Ąren, weil dies wegen des Interesses 18 19 an der Beleihbarkeit des Erbbaurechts als unzweckm├Ą├čig angesehen wurde. Damit w├Ąre ein Zur├╝ckr├╝cken des Erbbauzinses hinter die Hypothek ausgeschlossen und die Beleihung von Erbbaurechten unn├Âtig erschwert worden (vgl. Begr├╝ndung zu ┬ž 9 Erbbaurechtsverordnung, RAnZ Nr. 26 vom 31. Januar 1919, Beilage 1). Im Verh├Ąltnis zu dem Erbbauberechtigten sollte damit eine Abwertung des Interesses des Grundst├╝ckseigent├╝mers, bei der Bestellung eines entgeltlichen Erbbaurechts den Erbbauzins zu erzielen, nicht verbunden sein. Die Wertsicherung des Erbbauzinses war dem Grundst├╝ckseigent├╝mer nach der bis zum 30. September 1994 geltenden Rechtslage und damit f├╝r das hier in Rede stehende Erbbaurecht aber nur durch die Vereinbarung einer schuldrechtlichen Wertsicherungsklausel m├Âglich. Der dingliche Erbbauzins musste n├Ąmlich der H├Âhe nach im Voraus f├╝r die ganze Dauer des Erbbaurechts bestimmt sein (┬ž 9 Abs. 2 Satz 1 ErbbauVO in der bis zum 30. September 1994 geltenden Fassung), so dass eine Anpassungsklausel nur auf schuldrechtlicher Grundlage vereinbart und dingliche Wirkung nur durch Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf ├änderung oder Neubestellung einer Erbbauzinsreallast erreicht werden konnte (vgl. Senat, Urteil vom 28. November 1956 V ZR 40/56, BGHZ 22, 220, 222 ff.; Beschluss vom 13. Juli 1973 V ZB 8/73, BGHZ 61, 209, 211; Urteil vom 1. Juni 1990 V ZR 84/89, BGHZ 111, 324, 328). Auch der Bundesgesetzgeber hat die Erzielung eines rentierlichen Erbbauzinses als einen von dem Grundst├╝ckseigent├╝mer mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgten Zweck anerkannt. Er hat diesen Zweck mit der ├änderung des ┬ž 9 Abs. 2 ErbbauVO in der bis zum 30. September 1994 geltenden Fassung durch das Sachenrechtsbereinigungsgesetz vom 21. September 1994 (BGBl. I 2457) und der Einf├╝hrung von ┬ž 1105 Abs. 1 Satz 2 BGB sowie der Neufassung des ┬ž 9 Abs. 2 ErbbauRG durch Art. 11a Abs. 2 Nr. 2 EuroEG vom 20 9. Juni 1998 (BGBl. I S. 1242) aufgewertet. Danach ist die Vereinbarung einer sich an ver├Ąndernde Verh├Ąltnisse ohne weiteres anpassenden Reallast (Gleitklausel) auch f├╝r den Erbbauzins zul├Ąssig (vgl. BTDrucks. 13/10334 S. 42). Die Bedeutung des wertgesicherten Erbbauzinses f├╝r den Grundst├╝ckseigent├╝mer zeigt sich auch darin, dass in dem Erbbaurechtsvertrag ein Heimfall f├╝r den Fall vereinbart werden kann, dass der Erwerber eines Erbbaurechts nicht in die schuldrechtlichen Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsvertrag eintritt (vgl. OLG Oldenburg, Rpfleger 1985, 203; v. Oefele/Winkler/Schl├Âgel, Handbuch Erbbaurecht, 6. Aufl., ┬ž 4 Rn. 81a; vgl. aber auch Senat, Urteil vom 6. November 2015 V ZR 165/14, BGHZ 207, 334 Rn. 35 ff.). Aus der Anerkennung der Erzielung eines wertgesicherten Erbbauzinses als einen mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgten Zweck folgt, dass der Erwerber bereit und in der Lage sein muss, die schuldrechtliche Verpflichtung aus dem Erbbaurechtsvertrag zur Zahlung und Anpassung des Erbbauzinses zu erf├╝llen. Das gilt unabh├Ąngig davon, ob der Erbbaurechtsvertrag eine Verpflichtung des Erbbauberechtigten zur Weitergabe der schuldrechtlichen Vereinbarungen zu dem Erbbauzins an den Erwerber enth├Ąlt (so auch Sch├Âner/St├Âber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 1788; Staudinger/Rapp, BGB [2017], ┬ž 7 ErbbauRG Rn. 26; Linde/Richter, Erbbaurecht und Erbbauzins, 3. Aufl., Rn. 135; vgl. auch OLG Celle, Rpfleger 1984, 270; OLG Hamm, FGPrax 2010, 319, 321; OLG D├╝sseldorf, FGPrax 2016, 43, 44). Der Umfang der zu ├╝bernehmenden Pflichten wird aber durch den Erbbaurechtsvertrag begrenzt.

bb)
Die Erteilung des Zuschlags an den Meistbietenden beeintr├Ąchtigt den mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgten Zweck wesentlich, wenn 21 22 dieser nicht bereit ist, in die schuldrechtliche Verpflichtung aus dem Erbbaurechtsvertrag hinsichtlich des Erbbauzinses einzutreten.

(1)
Die Rechte und Pflichten aus einer schuldrechtlichen Erbbauzinsanpassungsklausel gehen im Fall einer Einzelrechtsnachfolge (vgl. Senat, Urteil vom 18. April 1986 V ZR 8/85, DNotZ 1987, 360) und auch in der Zwangsversteigerung nicht auf den Erwerber des Erbbaurechts ├╝ber. Der Anspruch auf Erh├Âhung (oder Reduzierung) des Erbbauzinses richtet sich weiterhin gegen den urspr├╝nglichen Erbbauberechtigten, sofern der Erwerber nicht in den schuldrechtlichen Bestellungsvertrag eingetreten ist (vgl. Senat, Urteil vom 4. Mai 1990 V ZR 21/89, BGHZ 111, 214, 215; Beschluss vom 5. Juni 2014 V ZB 160/13, NJW 2014, 3521 Rn. 8).

(2)
Der Zustimmungsvorbehalt gem├Ą├č ┬ž 5 Abs. 1 ErbbauRG gibt dem Grundst├╝ckseigent├╝mer jedoch eine Handhabe, den Eintritt des Erwerbers in die schuldrechtliche Verpflichtung zur Zahlung und Anpassung des Erbbauzinses zu erzwingen. Von der ├ťbernahme zus├Ątzlicher Verpflichtungen kann er seine Zustimmung hingegen nicht abh├Ąngig machen (vgl. OLG Frankfurt, Rpfleger 1979, 24, 25; OLG Celle, Rpfleger 1983, 270 mwN; Lemke/Czub, Immobilienrecht, 2. Aufl., ┬ž 7 ErbbauRG Rn. 9). Diese Grunds├Ątze gelten auch in der Zwangsversteigerung des Erbbaurechts. (a) Allerdings wird teilweise vertreten, der Grundst├╝ckseigent├╝mer, der davon abgesehen habe, seinen Anspruch auf Erbbauzins durch Eintragung einer Reallast auf dem Erbbaurecht zu sichern, k├Ânne seine Zustimmung zur Erteilung des Zuschlags in der Zwangsversteigerung nicht davon abh├Ąngig machen, dass der Ersteher den schuldrechtlichen Anspruch auf Zahlung des Erbbauzinses ├╝bernehme. Dem Grundst├╝ckseigent├╝mer sei zuzumuten, bei der 23 24 25 Zustimmung zur Belastung des Erbbaurechts mit einem Grundpfandrecht das zur Wahrung seiner Rechte Erforderliche selbst zu veranlassen (OLG Hamm, FGPrax 2012, 229, 230; vgl. v. Oefele/Winkler/Schl├Âgel, Handbuch Erbbaurecht, 6. Aufl., ┬ž 4 Rn. 207; im Ergebnis auch Hagemann, Rpfleger 1985, 203, 204 f.). (b) Richtigerweise kann der Grundst├╝ckseigent├╝mer die Erteilung der Zustimmung zu dem Zuschlag verweigern, wenn der Ersteher nicht bereit ist, in die schuldrechtlichen Verpflichtungen hinsichtlich des Erbbauzinses einzutreten (vgl. Senat, Urteil vom 6. November 2015 V ZR 165/14, BGHZ 207, 334 Rn. 31 mwN; vgl. OLG Celle, Rpfleger 1983, 270; OLG D├╝sseldorf, FGPrax 2016, 43, 44; B├Âttcher, Praktische Fragen des Erbbaurechts, 7. Aufl., Rn. 277). Eine unterschiedliche Behandlung des Zustimmungsvorbehalts bei rechtsgesch├Ąftlichem Erwerb einerseits und Erwerb in der Zwangsversteigerung andererseits ist nicht gerechtfertigt (vgl. ┬ž 8 ErbbauRG). Bei dem Zustimmungserfordernis handelt es sich um eine rechtsgesch├Ąftliche Verf├╝gungsbeschr├Ąnkung mit dinglicher Wirkung zum Schutz der Interessen des Eigent├╝mers. Nach der Begr├╝ndung zur Erbbaurechtsverordnung soll der Grundst├╝ckseigent├╝mer durch den Zustimmungsvorbehalt einem Verkauf zu Spekulationszwecken entgegentreten k├Ânnen (Begr├╝ndung zu ┬ž┬ž 5 und 6 Erbbaurechtsverordnung, RAnZ Nr. 26 vom 31. Januar 1919, Beilage 1). Der Zustimmungsvorbehalt gilt nach ┬ž 5 Abs. 1 ErbbauRG aber nicht nur dann, wenn das Erbbaurecht dem Zweck seiner Bestellung zuwider zu objektiv gewinns├╝chtigen Zwecken ver├Ąu├čert werden soll (Lemke/Czub, Immobilienrecht, 2. Aufl., ┬ž 5 ErbbauRG Rn. 2). Er eignet sich vielmehr grunds├Ątzlich zur Durchsetzung der im Erbbaurechtsvertrag angelegten Zwecke des Grundst├╝ckseigent├╝mers. 26 (c) Etwas anderes folgt nicht aus dem Beschluss des Senats vom 26. Februar 1987 (V ZB 10/86, BGHZ 100, 107). Danach kann der Grundst├╝ckseigent├╝mer, der der Belastung des Erbbaurechts mit einem gegen├╝ber der Erbbauzinsreallast vorrangigen Grundpfandrecht zugestimmt hat, in einer von dem Grundpfandgl├Ąubiger betriebenen Zwangsversteigerung des Erbbaurechts seine Zustimmung zu dem Zuschlag nicht mit der Begr├╝ndung verweigern, der Meistbietende sei nicht bereit, in die schuldrechtlichen Verpflichtungen des Erbbauberechtigten hinsichtlich des Erbbauzinses einzutreten. Zur Begr├╝ndung hat der Senat ma├čgeblich darauf abgestellt, dass die Zustimmung zu der vorrangigen Belastung des Erbbaurechts ohne Sinn w├Ąre, wenn die sich hieraus ergebenden gesetzlichen Folgen von dem Grundst├╝ckseigent├╝mer nicht hingenommen werden m├╝ssten (Senat, Beschluss vom 26. Februar 1987 V ZB 10/86, BGHZ 100, 107, 115; ebenso f├╝r einen Heimfallanspruch: Senat, Urteil vom 6. November 2015 V ZR 165/14, BGHZ 207, 334 Rn. 35 ff.). (d) Diese Erw├Ągungen lassen sich, wie das Beschwerdegericht zutreffend erkennt, nicht auf Sachverhalte ├╝bertragen, in denen die Zwangsversteigerung des Erbbaurechts wie in dem hier zu beurteilenden Fall nicht zum Erl├Âschen einer eingetragenen Erbbauzinsreallast gef├╝hrt hat (┬ž 44 Abs. 1, ┬ž 52 Abs. 1 Satz 2, ┬ž 91 Abs. 1 ZVG). Denn in einem solchen Fall kann dem Grundst├╝ckeigent├╝mer nicht vorgehalten werden, er nehme die gesetzlichen Folgen der Zwangsversteigerung nicht hin, wenn er seine Zustimmung zum Zuschlag davon abh├Ąngig macht, dass der Meistbietende die den Erbbauzins betreffenden schuldrechtlichen Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsvertrag ├╝bernimmt. Einem Grundst├╝ckseigent├╝mer, der es unterlassen hat, seinen Anspruch auf Anpassung des Erbbauzinses mit dinglicher Wirkung zu sichern, ist auch nicht vorzuwerfen, den mit der Erbbaurechtsbestellung verfolgten Zweck selbst eingeschr├Ąnkt zu haben. Das Zustimmungserfordernis des ┬ž 5 Abs. 1 27 28 ErbbauRG dient gerade dem Schutz der mit der Erbbaurechtsbestellung verfolgten Zwecke. Der Grundst├╝ckseigent├╝mer soll in die Lage versetzt werden, einen Erwerber zu einer ├ťbernahme der wesentlichen im Erbbaurechtsvertrag verankerten schuldrechtlichen Verpflichtungen zu zwingen. Mittels des Zustimmungserfordernisses wird sichergestellt, dass er die von ihm verfolgten Zwecke auch bei einem Wechsel in der Person des Erbbauberechtigten verwirklichen kann; es kommt also dort zum Tragen, wo es an einer dinglichen Sicherung von Verpflichtungen des Erbbauberechtigten fehlt. Sein Recht kann deshalb nicht mit der Begr├╝ndung beschr├Ąnkt werden, er habe die m├Âgliche (quasi) dingliche Sicherung seiner Anspr├╝che unterlassen. Es bleibt vielmehr bei dem Grundsatz, dass der Grundst├╝ckseigent├╝mer die Zustimmung zur Erteilung des Zuschlags verweigern darf, wenn der Meistbietende den Eintritt in schuldrechtliche Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsvertrag verweigert, deren Einhaltung f├╝r den mit der Erbbaurechtsbestellung verfolgten Zweck wesentlich ist. Ist der Meistbietende nicht bereit, die im Erbbaurechtsvertrag enthaltene schuldrechtliche Verpflichtung des Erbbauberechtigten zur Anpassung des Erbbauzinses zu ├╝bernehmen, kann der Grundst├╝ckseigent├╝mer daher seine Zustimmung zur Erteilung des Zuschlags verweigern, wenn die Zwangsversteigerung nicht zum Erl├Âschen einer Erbbauzinsreallast gef├╝hrt hat.

cc)
Vorliegend w├╝rde der mit der Bestellung des Erbbaurechts von der Antragsgegnerin verfolgte Zweck, einen wertgesicherten Erbbauzins zu erzielen, durch die Erteilung des Zuschlags an den Meistbietenden gef├Ąhrdet. In dem Erbbaurechtsvertrag ist eine schuldrechtliche Anpassungsklausel vereinbart. Ma├čgeblich ist die Vereinbarung in ┬ž 3 Abs. 2 ErbbV vom 18. M├Ąrz 1949 in der aktuellen Fassung vom 10. November 1964. Diese hat der jetzige Erbbauberechtigte nach den Feststellungen des Beschwerdegerichts bei dem Erwerb des Erbbaurechts am 20. Juli 1999 als f├╝r sich verbindlich anerkannt. Der 29 Meistbietende ist nach den von der Rechtsbeschwerde nicht angegriffenen Feststellungen des Beschwerdegerichts nicht bereit, in die schuldrechtliche Erbbauzinsanpassungsverpflichtung aus dem Erbbaurechtsbestellungsvertrag in der Fassung vom 10. November 1964 einzutreten. Ein Widerspruch zu den gesetzlichen Folgen der Zwangsversteigerung besteht nicht. Folglich ist die Antragsgegnerin nicht verpflichtet, der Erteilung des Zuschlags an ihn zuzustimmen.


IV.


Die Kostenentscheidung folgt aus ┬ž 84 FamFG. Die Festsetzung des Gegenstandswerts beruht auf ┬ž 61 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. ┬ž 60 Abs. 1, ┬ž 49 Abs. 2 GNotKG (80 % des im Zwangsversteigerungsverfahren f├╝r das Erbbaurecht festgesetzten Verkehrswerts). Stresemann SchmidtR├Ąntsch Br├╝ckner G├Âbel Haberkamp Vorinstanzen: AG HamburgHarburg, Entscheidung vom 11.07.2013 610 a II 1/13 OLG Hamburg, Entscheidung vom 20.11.2015 2 W 70/13 30

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Stand: 13. Juli 2017


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Rechtsanwalt Olaf Bühler ist Dozent für Baurecht und Architektenrecht an der DMA Deutsche Mittelstandsakademie.

Er hat im Baurecht veröffentlicht:

  • „Der Bebauungsplan im öffentlichen Baurecht“, 2015, Verlag Mittelstand und Recht, ISBN 978-3-939384-19-9
  • „Die Baugenehmigung“, 2015, Verlag Mittelstand und Recht, ISBN 978-3-939384-37-3

Olaf Bühler ist Dozent für Baurecht bei der DMA Deutsche Mittelstandsakademie.
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